Mietrecht & Reinigung – Wer muss die Wohnung putzen?
Jedes Jahr kommt es in der Schweiz bei Tausenden von Wohnungsübergaben zu Streitigkeiten über den Reinigungszustand. Was genau bedeutet "besenrein"? Darf die Verwaltung eine professionelle Reinigung verlangen? Wann darf die Kaution einbehalten werden? Dieser Ratgeber erklärt die rechtliche Lage verständlich und praxisnah – basierend auf dem aktuellen Schweizer Obligationenrecht und der Rechtsprechung.
Die gesetzliche Grundlage: OR Art. 267
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Kostenlose Offerten erhaltenDas Schweizerische Obligationenrecht (OR) regelt in Art. 267, dass der Mieter die Sache in dem Zustand zurückgeben muss, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt. Konkret heisst das:
> OR Art. 267 Abs. 1: "Der Mieter muss die Sache in dem Zustand zurückgeben, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt."
Das bedeutet:
- Normale Abnützung geht zu Lasten des Vermieters. Leichte Gebrauchsspuren an Wänden, verblasste Böden oder kleine Kratzer gehören zum normalen Wohnen.
- Übermässige Abnützung (z. B. Nikotin-Verfärbungen bei Nichtraucherwohnung, Tierschäden ohne Erlaubnis) geht zu Lasten des Mieters.
- Die Wohnung muss gereinigt zurückgegeben werden, aber in welchem Umfang, sagt das Gesetz nicht explizit.
Was bedeutet "besenrein"?
Der Begriff "besenrein" ist der gängige Standard für die Rückgabe einer Mietwohnung, auch wenn er gesetzlich nicht definiert ist. Die Rechtsprechung und die Praxis haben jedoch klare Massstäbe entwickelt:
Besenrein bedeutet:
- Alle Böden sind gesaugt und feucht gewischt
- Küche ist sauber: Herd, Backofen, Kühlschrank, Spüle, Abzugshaube und alle Schränke innen und aussen gereinigt
- Bad und WC sind sauber: WC, Lavabo, Dusche/Badewanne, Armaturen, Spiegel, Schränke
- Alle Fenster sind innen gereinigt (Glas und Rahmen)
- Türen, Zargen und Fussleisten sind abgewischt
- Einbauschränke sind innen und aussen gereinigt
- Heizkörper sind abgestaubt
- Balkon/Terrasse ist gefegt
- Keller und Estrich sind besenrein (keine Gegenstände hinterlassen)
- Alle Räume sind vollständig leer
Besenrein bedeutet NICHT:
- Neuzustand oder "wie neu"
- Wände neu gestrichen (es sei denn, sie sind übermässig verschmutzt oder in einer nicht-neutralen Farbe gestrichen)
- Fugen erneuert
- Professionelle Reinigung (es besteht keine Pflicht, eine Firma zu beauftragen)
Wichtig: Viele Mietverträge enthalten Klauseln zur Reinigung. Lesen Sie Ihren Vertrag genau. Klauseln, die eine professionelle Reinigung zwingend vorschreiben, sind nach herrschender Rechtsmeinung nicht durchsetzbar, da sie den Mieter unangemessen benachteiligen. Der Mieter schuldet eine gründliche Reinigung, die Art (selbst oder professionell) bleibt ihm überlassen.
Das Abnahmeprotokoll: Ihre wichtigste Absicherung
Ablauf der Wohnungsübergabe
Tipps für die Abnahme
- Kommen Sie nicht allein: Bringen Sie eine Vertrauensperson als Zeugin oder Zeugen mit.
- Fotografieren Sie alles: Dokumentieren Sie den Zustand der Wohnung mit Datum und Uhrzeit – vor und nach der Übergabe.
- Einzugsprotokoll mitnehmen: Vergleichen Sie den aktuellen Zustand mit dem, der beim Einzug dokumentiert wurde. Nur Verschlechterungen gegenüber dem Einzugsprotokoll können beanstandet werden.
- Tageslicht nutzen: Vereinbaren Sie die Übergabe bei Tageslicht – bei Kunstlicht werden viele Mängel (z. B. Streifen auf Fenstern) nicht sichtbar.
- Nicht voreilig unterschreiben: Wenn Sie mit Punkten nicht einverstanden sind, vermerken Sie dies im Protokoll mit "Mieter nicht einverstanden" neben dem betreffenden Punkt.
Was tun bei Meinungsverschiedenheiten?
Wenn Vermieter und Mieter sich nicht einig sind, können Sie:
Kautionsregeln in der Schweiz
Grundlagen (OR Art. 257e)
- Die Kaution darf maximal 3 Monatsmieten betragen.
- Sie muss auf einem separaten Sperrkonto bei einer Bank hinterlegt werden (auf den Namen des Mieters).
- Der Vermieter darf die Kaution nicht einfach einbehalten. Er braucht entweder die Zustimmung des Mieters oder ein rechtskräftiges Urteil bzw. einen Entscheid der Schlichtungsbehörde.
- Die Bank gibt die Kaution nur frei, wenn beide Parteien zustimmen oder ein Gerichtsurteil vorliegt.
Wann darf die Kaution für Reinigungskosten einbehalten werden?
Der Vermieter darf einen Teil der Kaution für Reinigungskosten beanspruchen, wenn:
Typische Beträge für Reinigungsmängel:
| Mangel | Typischer Abzug |
|---|---|
| Backofen nicht gereinigt | CHF 50 – 100 |
| Bad/WC nicht genügend gereinigt | CHF 80 – 150 |
| Küche ungenügend | CHF 100 – 200 |
| Fenster nicht geputzt | CHF 50 – 100 |
| Gesamte Nachreinigung | CHF 300 – 800 |
So schützen Sie Ihre Kaution
Die Schlichtungsbehörde: Kostenloses Verfahren
In jedem Kanton gibt es eine Schlichtungsbehörde für Mietsachen. Sie ist die erste Anlaufstelle bei Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter.
Ablauf
Was die Schlichtungsbehörde zur Reinigung sagt
Die Praxis der Schlichtungsbehörden in der Schweiz ist relativ einheitlich:
- Normale Reinigung ist Mieterpflicht: Die Wohnung muss sauber übergeben werden.
- Kein Neuzustand geschuldet: Normale Gebrauchsspuren sind nicht beanstandbar.
- Professionelle Reinigung nicht obligatorisch: Mietvertragsklauseln, die eine professionelle Reinigung vorschreiben, werden in der Regel als unzulässig betrachtet.
- Verhältnismässigkeit: Abzüge müssen verhältnismässig sein. Für einen nicht perfekt gereinigten Backofen darf nicht die gesamte Küche nachverrechnet werden.
- Beweislast beim Vermieter: Der Vermieter muss beweisen, dass die Reinigung ungenügend war (deshalb ist das Abnahmeprotokoll so wichtig).
Praktische Tipps für Mieter
Vor dem Auszug
- Lesen Sie Ihren Mietvertrag: Notieren Sie alle Klauseln, die sich auf Reinigung und Rückgabe beziehen.
- Holen Sie das Einzugsprotokoll hervor: Bestehende Mängel, die schon beim Einzug vorhanden waren, gehen nicht zu Ihren Lasten.
- Dokumentieren Sie den Zustand vor und nach der Reinigung mit Fotos (mit Datum-Stempel).
Bei der Reinigung
- Gründlich, aber nicht übertrieben: Sie müssen nicht die Wände neu streichen oder Fugen erneuern (sofern keine übermässige Verschmutzung vorliegt).
- Professionelle Reinigung mit Abnahmegarantie gibt Ihnen maximale Sicherheit. Die Kosten (CHF 400–800 für eine 3-Zimmer-Wohnung) sind gut investiert im Vergleich zum Risiko eines Kautionsabzugs.
- Backofen, Kühlschrank und Sanitäranlagen sind die häufigsten Streitpunkte – investieren Sie hier besonders viel Sorgfalt.
Nach der Übergabe
- Kaution aktiv einfordern: Wenn keine Mängel beanstandet wurden, fordern Sie die Freigabe der Kaution schriftlich ein.
- Frist beachten: Der Vermieter hat nach der Übergabe eine "angemessene Frist" (Praxis: 10–30 Tage), um Mängel geltend zu machen. Danach gelten sie als genehmigt.
- Bei Uneinigkeit: Schlichtungsbehörde ist kostenlos und unkompliziert.
Häufig gestellte Fragen
Darf der Vermieter eine professionelle Reinigung verlangen?
Nein. Der Vermieter darf eine gründliche Reinigung verlangen, aber nicht vorschreiben, ob Sie selbst oder professionell reinigen. Entscheidend ist das Ergebnis, nicht die Methode.
Was passiert, wenn ich die Wohnung nicht reinige?
Der Vermieter kann die Reinigung auf Ihre Kosten durchführen lassen und den Betrag von der Kaution abziehen. Die Kosten einer professionellen Nachreinigung sind in der Regel höher als eine rechtzeitig beauftragte Reinigung.
Muss ich die Wände streichen?
Nur wenn Sie die Wände in einer nicht-neutralen Farbe gestrichen haben oder wenn übermässige Verschmutzung vorliegt (z. B. starke Nikotinspuren bei einer Nichtraucherwohnung). Normale Gebrauchsspuren (leichte Vergilbung, kleine Bohrlöcher) sind keine Mieterpflicht.
Wie lange kann der Vermieter die Kaution einbehalten?
Es gibt keine gesetzliche Frist. In der Praxis gilt: Wenn der Vermieter innert einem Jahr keine Forderungen stellt, dürfen Sie die vollständige Freigabe verlangen. Bei Uneinigkeit: Schlichtungsbehörde einschalten.
Fazit
Das Schweizer Mietrecht schützt Mieter vor übertriebenen Reinigungsforderungen. Die Wohnung muss gründlich, aber nicht perfekt gereinigt übergeben werden. Investieren Sie in eine sorgfältige Reinigung (ob selbst oder professionell), dokumentieren Sie alles und kennen Sie Ihre Rechte bei der Wohnungsübergabe. Im Zweifelsfall steht Ihnen die kostenlose Schlichtungsbehörde zur Seite.
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